2006年6月5日，上海新国际博览中心彩旗飘扬。由第一财经传媒有限公司、中国城市房地产开发商策略联盟、VNU集团万耀企龙展览有限公司三方联合主办的上海国际地产大会在此拉开了帷幕。来自全国各地的开发商云集本次展会，谈笑风生纵论行业发展。新浪房产作为独家门户合作网络全程跟踪报道本次大会。以下为中国社会科学院金融研究所研究员易宪容的演讲：
　　易宪容：大家下午好！我今天讲的“国六条”细则对未来房地产的影响。“国六条”刚刚推出来的那天晚上开始到这几天我一直在接电话。我认为“国六条”的总体判断是，这个政策是一个温和的政策，在短期来看，对国内的房地产市场没有什么影响。但是对中长期来看，影响会比较大。因为“国六条”的基本宗旨就是调整房地产市场的结构，而这个问题是一个中长期的问题。在短期来，比如我们现在“国六条”细则中所说“我们目前有部分城市房价过高，我们部分城市房地产过热，还有部分城市的市场经济需要整顿，这个差异可能比较大。这是少数城市的房地产过热。近几年来，尽管房地产发展过热是少数几个城市、少数几个地方，但是这几个地方、这几个城市，对我们整个房地产市场的投资、对我们房地产市场的销售占了70%，用70%的数字来说少数地方，这里面就有一个很好的说法。比如说我们上海、深圳、广州、北京这一条线是少数几个城市，但是他占了70%。就这70%来讲我们不是少数几个城市过热，我曾经说过，我们整个房地产投资不能全部过热。
　　我们“国六条”比“国八条”相比，没有多少新的内容，只是一个细化。无论是房地产住房结构的调整还是稳定细化，还是房地产秩序的调整，基本和“国八条”的精神基本相近，是用了一些量化的方式，对以往的精神做一个细化。“国六条”对住房结构的调整，是希望政府通过强制性的方式进行。比如说根据每个地区生长的房子70%是90平米以下用这样量化的方式是强制性的，还有一个有新意的地方就是按揭首付款。
　　第二个，对“国六条”新意的理解。第一个，用强制性的规定来调整住房结构，并量化为具体数字。从06年6月1日起，各地方70%为90平米以下的住房，用土地拍卖、

城市规划来限定，这完全是政府行政措施来调整我们目前的住房结构。第二个是个人住房按揭贷款首期付款比例差别化，90平米以下的住房按以往优惠政策首期付款20%，90平米以上按揭首付30%。第三个房地产交易营业税由两年扩大到五年。还有一个新意的地方，我自己有一个理解，下面我会做一个自己的判断。
　　这几个新的细则出来之后，对我们的房地产市场会产生什么样的影响。第一个就是强制性的住房结构调整的影响。这一条对房地产开发商来说是一个比较大的事，量化到多少面积、多少比例其实不是最重要的，最重要的是政府向我们正社会发出了一个强烈的信号：政府一定要调整我们目前不合理的房地产市场结构，这个是比任何事情都重要的。假如我们这届政府推出的政策不能够真正的推行，反而在实施的过程中出现了一些问题，我想明年会又有新的政策出来。所以我理解，政府有决心也有能力里调整目前我们的房地产市场住房机构的不合理。第二，我相信政府既然可以把我们住房结构调整细化为我们土地拍卖过程中所要求的一个标的，那么政府一定会认真的贯彻履行，否则中央政府的威信、执政能力就会弱化。第三，就“国六条”细则来，改变我们目前国内房地产市场的发展模式。以往我们的模式是谁拿到土地，根据我发土地的人、发土地的开发商上来决定我要做的房子。我记得潘石屹说了一句话我们房地产市场的土地，就像我们买

西红柿一样，既可以做菜也可以做水果。就是我们可以做高端产品、也可以生产低端产品，可以做住宅也可以做写字楼，关键是我开发商拿到土地之后我的理解。这就出现了北京一些高端住房的比例越来越高，我想政府既然用细则量化的方式把这个问题规定下来，我想，未来我们房地产开发商如果要发展，就要在一个限定的模式下进行。现在并不是说这个模式是否适应每个开发商、是否适应中国的国情，而是按照这样的模式做，那么这样今后的中低端产品越来越多。以前有人说过，我房地产开发商生产商房子是给富人进来的，你穷人就不要进来。你所说的富人就是有钱人？这个是对的，穷人是没有钱可以进来的。其实如何一个文明社会的政府，都会生产我们民众有支付能力的住房，那么如果生产出来比较低价的住房，我们绝大部分的人还是可以进来的，这个我看了比较高兴。
　　第二个，这个会转变过去的消费模式。就以前来，为什么我们消费者一直处在一个被动的情况下？因为我们房地产市场目前消费者是弱势群体，就现在来，这种模式改变之后，我们民众买房子就在这样一个被限定的阶段进行，但是这种情况下，可能会有不同的价位，这样来讲，民众的消费倾向一定会改变。我们房地产结构的调整短期内的显现效果很小，因为我们现在刚刚推出，各个地方就要做规划，这个地方会考虑我这个地方有多少人、未来会有多少、流动人口有多少，根据这样的情况你才可以拍卖土地，做前面的规划要一年，土地拍卖之后又要一年，开发商生产出来也要两三年了。所以说结构的调整是一个中长期的问题，短期内不会影响太大。
　　另外一个问题就是住房按揭首付比例的提高，我觉得这个首付的提高对我们房地产市场的影响是微乎其微。为什么？因为这个首付比例来讲，一般发达国家都是三成的首付比例，我们为什么有两成的比例？我们在初期如何鼓励我们的市场发展？如何鼓励我们的民众？一旦我们的市场成熟了、进入了市场化这种优惠政策应该要慢慢的调整，所以政府采取这种三成的比例来讲，是我们市场本来就存在的一个潜在的方式。你首期付款的差异化并不是一条标准，我认为应该差异化，应该有多层次、多元化的标准。比如说120平米以上什么价位的房子首付是多少，高端住房首付是多少，这样来讲就可以控制它对房地产市场的影响。90平米以下的住房是两成首期付款，我们政府要对这个政策进行一个严格的限定，既然是90平米以下是两成，如果我是投资者，是否可以从炒作90平米以上的改为炒作90平米以下的？政府对这方面一定要进行严格的限定，如果不进行严格的限定还会面临同样的问题，所以这个对我们现在的市场来说，还需要很多细化的、区域化的措施来落后。
　　第三个，住房交易税的征收，这个其实也是一个影响很小的东西。为什么这么说？很简单，在我们现在市场经济中，任何一个交易要不要营业税？所有交易都要营业税为什么住房不要？其实这种方式本身是对其他交易市场、其他产品的一个歧视。所以不仅要扩展五年，我想应该扩展比这个时间更长的。因为只要你对这个市场经济下产生的产品，交易税是很平常的事。就房地产税来说，真正的二次投机、二次炒房一个很大的问题要两个税一个是房地产交易税一个是个人所得税。
　　接下来是住房保障体系，我坚决反对香港的交易模式引入中国。第二我们只能限定10%进入这个体系，这10%是没有生存能力的老人进入这个廉租房，其他90%的民众要通过房地产市场解决这个问题。进入之后政府要采取几个方式，比如信贷优惠的比数可以低一些，利率问题也可以低一些，就是政府可以成立这样一些方式来调节。
　　最后一个问题，我们这次“国六条”很重要的一点，很多媒体问我为什么外资体系没有进入这个政策的范围？其实根本不需要，因为我们目前对外资进入房地产企业有一个严格的限制，他进入需要进行严格的审查，比如外国现在去炒作房地产市场是不可以的。为什么现在出现问题？就是因为我国外币管理局没有监管得好，可以说是严重失职，这和我们所看到的一些数据，在国际货币基金组织中，有137个国家是对外资进入房地产市场进行严格限制。我国的资本向下没有开放为什么不限制？人家向下开放的都严格限制了。另外我们房地产行业是一个利润较高的行业，为什么这个钱要让别人挣？我们要把外资拒之门外，不让他进来。有人说今年WTO开放了，但其实这条我们WTO根本没有承诺资本向下开放我们要做什么，所以我觉得房地产对外资的进入要进行严格的限制，拒绝他们炒作我们的房地产，比如上海去年的

房价很高、现在深圳的房价很高，很大部分就是外资炒作的结果，这其中很多是华人在炒作。有人告诉我他买了五、六套房，他可能就是在炒作我们的房地产。