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苏宁电器的背后：隐形万达地产跃进

2012年04月28日 10:39:01　　　经济观察报

掌门人张近东想让苏宁电器(002024.SZ)做中国的沃尔玛+亚马逊，但在上市公司之外，苏宁电器集团(以下简称“苏宁集团”)拥有的另一张面孔可能是——隐形万达。

在苏宁集团给非上市部分苏宁置业的任务是，在2020年建成300家苏宁电器广场和50个大型城市综合体的苏宁广场。这个规模目标，目前除了万达，国内开发商中鲜有能及。

“苏宁做商业地产，首先是做商业。其价值，不取决于建筑的价值，而是给商家带来的运营价值，与住宅完全不是一个概念。”苏宁集团副董事长孙为民在接受本报采访时如是说。

在对开发商巨量转战商业地产现象批驳不断时，似乎没有比商业巨舰做商业地产更合适的了。但作为一家传统的轻公司，苏宁的转型，在平衡长短期资金特点、管理者和商户双重身份等方面，仍非坦途。

地产跃进

去年6月份，苏宁电器集团公布了10年转型规划，即集中三个平台的建设，对苏宁易购进一步加大投入。其次是打造全国物流基地和配送网络。再一个，就是加大苏宁电器广场和苏宁广场等商业物业自建。

苏宁集团副董事长孙为民介绍，自2007年，苏宁集团就开始加大商业物业的自主建设，去年年中明确规划到2020年建成300个苏宁电器广场，50个苏宁广场项目。苏宁在其中是主力店、品牌店，“希望与其他商业业态一起，打造商业圈生态。”

据了解，苏宁广场和苏宁电器广场，主要是按照商业体量来划分。前者的建筑面积一般在30万方—40万方，后者则从几千方到数万方都有。“从形态而言，苏宁电器广场以电器店为主力，配以一些家居、餐饮和娱乐的业态。而苏宁广场，则是属于大型的城市综合体，包括零售、住宅、酒店和写字楼，电器店是其中零售部分的主力店。”苏宁集团副总裁蒋勇介绍。

在启动商业地产计划前，苏宁实际上对高端住宅、酒店、物流地产等均有涉猎，目前又全面进入商业地产和科技地产。

苏宁一直未对外宣布过公司实际的土地储备和开发持有物业的总量。但据悉，该集团内部的非上市公司苏宁置业，即苏宁的地产平台，其项目储备中有近80座苏宁电器广场和苏宁广场，遍布北京、上海、南京、天津、成都等全国众多一、二线城市。

目前，苏宁又开发了苏宁睿城、苏宁徐庄基地等科技园区。其物流产业基地已在杭州、北京、南京、上海、天津、无锡、徐州、成都等数十个城市全面铺开。

据透露，今年苏宁计划开工的商业地产项目达到数百万平米，项目超过20个。“按照目前的进度，应该会提前完成集团的十年目标。”苏宁集团一位管理层说。

变重的逻辑

中房信分析师薛建雄认为，苏宁、国美等电器连锁商超之所以都走上了持有型物业的道路，主要原因在于，本不丰厚的利润被不断上涨的租金所吞噬，由此触发了其打通上下游的想法。

据苏宁电器年报，该公司现有实体店面以租赁方式开设为主，截至2011年末，苏宁电器旗下连锁店合计1684家，自持的连锁店仅35个，比例仅为2%。

根据第一太平戴维斯的统计，近年优质零售物业租赁费每年上升幅度在8%—10%左右。而苏宁这两年正处于早期租赁店面到期，续租租金会有较大幅度提升甚至无法续租的处境。

年报显示，2006年到2011年，苏宁电器年租赁费用从9.5亿元增加到36.2亿元，增幅高于其营业收入的同期增幅。值得注意的是，这些年苏宁的扩张多在租金基数较低的三、四线城市，由此比照，其租金升幅更为明显。

核心优质物业资源的竞争日益加剧，租赁物业的硬件条件，也给苏宁落实连锁店标准化建设带来较大的困难。“位置、面积和格局，你都很难调整。”前述苏宁人士说。

此前，苏宁在山东淄博等地筹划的多家店曾因店面租赁问题而被迫闭店，店租问题已经成为制约苏宁电器扩大发展的瓶颈。

近年来，公司在大力推动“苏宁易购”网上购物的同时，也在实行“租、建、购、并”的实体店综合开发策略，计划在2020年将自建店比例提升到10%—15%。